（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；

　　（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。

　　街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

　　第十四条  经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

　　经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

　　物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

第三章  业主、业主大会和业主委员会

　　第十五条  下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

　　（一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人；

　　（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

　　（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

　　（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

　　（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；

　　（六）其他符合法律、法规规定的人。

　　符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。

　　第十六条  物业管理区域内业主不足10人的，经全体业主一致书面同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责，业主应当自书面决定之日起5日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。

　　第十七条  筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息，于选举前15日在所在物业管理区域进行公示，公示期不应少于30日。

　　业主大会会议的议题为选举或者罢免业主委员会委员的，社区工作站收到列席业主大会会议书面邀请通知后，应当在业主大会会议召开3日前将列席业主大会会议的人员名单和联系方式书面告知业主委员会。

　　第十八条  业主根据《条例》第十一条第一款第（一）项规定提议召集业主大会临时会议的，应当提供业主签名的书面提议资料和提议业主的有效联系方式。

　　业主委员会应当在收到提议资料后15日内，按照提议资料记载的有效联系方式、业主委员会记录的业主联系方式，核实提议的业主人数是否达到业主总人数20%以上（含本数，下同）。业主委员会可以通过市主管部门建立的电子投票系统核实业主有关信息。业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。

　　经核实提议符合《条例》第十一条第一款第（一）项规定的，业主委员会应当自核实完成之日起5日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合《条例》第十一条第一款第（一）项规定、业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料和提议业主的有效联系方式，提议召集业主大会临时会议。

　　业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内可以不再就同一物业管理事项组织召集业主大会临时会议；但人民法院、区主管部门依法撤销业主大会决定的除外。

　　第十九条  业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、法规规定的，由物业所在地街道办事处负责调查。

　　经街道办事处调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有违反法律、法规规定的，街道办事处应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处应当提请物业所在地区主管部门撤销业主大会、业主委员会的决定。

　　第二十条  《条例》第十三条、第十八条、第四十八条规定的“抄送”业主，可以采用以下方式之一：

　　（一）信函；

　　（二）电子邮件；

　　（三）手机短信。

　　业主联系方式以入住时登记的方式为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主委员会或者业主大会召集人按照本条第一款规定方式、以本条第二款确定的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。

　　第二十一条  《条例》第十三条、第十八条、第二十五条、第二十九条、第四十条、第四十四条、第九十五条、第九十六条及本规定第二十七条、第二十八条、第三十三条规定的“公告”、“公布”，物业服务企业或者业主委员会应当采取在物业管理区域内的楼（栋）或者单元张贴的形式进行，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

　　（一）在物业项目服务场所、业主委员会办公场所张贴；

　　（二）在物业管理区域的主要出入口张贴；

　　（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

　　第二十二条  业主大会会议表决应当通过市主管部门建立的电子投票系统进行，但业主大会依法决议不采用电子投票的除外。电子投票规则由市主管部门另行制定。

　　除业主委员会选举之外的其他业主大会表决事项，投票截止后，业主大会会议与会业主所持有的投票权未超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数未超过全体业主人数半数的，可延长业主投票时限，但最长不得超过3个月。业主大会议事规则规定的业主投票延长时限低于3个月的，从其规定。

　　根据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到表决条件的，业主大会终止该事项表决。终止表决的事项，自终止之日起1年内不得重新作为业主大会议题提出，但经业主委员会全体委员三分之二以上多数同意的除外。

　　第二十三条  《条例》第十四条第三款规定的“业主所拥有物业的建筑面积”，按照房地产权利证书记载的面积计算；尚未登记的，按照竣工测绘的面积计算；尚未竣工测绘的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　物业管理区域内全体业主的总投票权数，按照单个业主投票权数的统计总和计算。

　　《条例》第十九条、第五十二条、第七十四条规定的“物业总建筑面积”，是指该物业房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）载明的总建筑面积。

　　第二十四条  业主人数和总人数按照下列方法认定：

　　（一）业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十五条  符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：

　　（一）物业管理区域划分备案回执；

　　（二）业主名册、联系方式等资料；

　　（三）建筑规划总平面图。

　　第二十六条  物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成员。

　　筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定。

　　筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。

　　筹备组工作所需经费，由物业服务企业在物业服务费中列支。没有实施物业管理的，由业主自行筹集；确实无法筹集的，由物业所在地街道办事处先行垫付，垫付费用在该区域实施物业管理后3个月内由物业服务企业在物业服务费中列支。物业服务企业拒不支付的，街道办事处依法予以追偿。

　　第二十七条  业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，决定从物业服务费或者其他合法资金来源中提取业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的标准。

　　业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的使用情况，每年至少向全体业主公布一次；物业服务企业可以将从物业服务费中提取的该项费用纳入物业服务成本或者物业服务支出。 共5页: 上一页 1 2 3 4 5 下一页